Comprare una vecchia struttura dismessa da ricostruire è da sempre una scelta interessante per chi vuole progettare una casa totalmente su misura.
Con la Risposta n. 108 del 26 maggio 2026, l’Agenzia delle Entrate, allineandosi con l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 3913 del 2025 affronta il tema dell’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” sull’acquisto di un immobile censito nella categoria catastale F/2, ossia un’unità collabente priva di attuale idoneità abitativa.
Secondo la Suprema Corte, infatti, la mancanza di attuale abitabilità e la classificazione catastale come unità collabente non costituiscono elementi ostativi al riconoscimento dell’agevolazione, rilevando invece la concreta suscettibilità dell’immobile ad essere destinato ad abitazione mediante gli opportuni interventi edilizi.
Alla luce di tale orientamento, l’Agenzia ritiene che può essere riconosciuta l'agevolazione anche a chi acquista un fabbricato collabente, permettendo di pagare l'imposta di registro con l'aliquota ridotta al 2% anziché al 9%.
Il vincolo temporale dei tre anni
Questa importante apertura porta con sé un vincolo temporale molto rigido che non va sottovalutato. Il fisco concede il bonus sul presupposto che quel rudere venga effettivamente trasformato in un'abitazione.
Per mantenere il diritto all'imposta di registro agevolata, l'acquirente deve obbligatoriamente ultimare i lavori di ristrutturazione ed effettuare il cambio di destinazione d'uso in categoria residenziale (A) entro 3 anni dalla data del rogito. Se i lavori non terminano entro questo limite, l'agevolazione decade e l'Agenzia delle Entrate richiederà la differenza d'imposta (il 7% mancante), oltre a sanzioni e interessi di mora.
I nostri consigli pratici
Il nostro consiglio pratico, se stai valutando l'acquisto di un immobile F/2 o se ne possiedi uno e vuoi metterlo in vendita valorizzandone il potenziale, è di non limitarti a fare i conti sui soli costi di acquisto e di muratura. Coinvolgi un tecnico e un architetto prima di firmare il compromesso per redigere un cronoprogramma dei lavori che sia realistico e blindato.
Ricorda che tra la fase burocratica di approvazione dei titoli edilizi e i tempi reali di cantiere delle imprese, tre anni possono passare molto rapidamente. Avere un piano d'azione preciso è l'unico modo per proteggere il tuo risparmio fiscale da contestazioni future.
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