Se stai pensando di vendere la tua casa a Milano o se hai appena trovato l'appartamento da acquistare come seconda casa, c'è un appuntamento che non puoi assolutamente ignorare. Parlo dell'IMU per il 2026. Il Comune di Milano ha pubblicato le linee guida ufficiali e, come sempre quando si parla di tasse immobiliari, muoversi d'anticipo è l'unico modo per evitare brutte sorprese sul conto corrente o, peggio ancora, sanzioni retroattive.
Quando si affronta una compravendita, l'IMU diventa una questione cruciale per le somme e i periodi da imputare ai contraenti. Chi paga cosa? Come si calcola la quota spettante al venditore e quella all'acquirente? Facciamo subito chiarezza con scadenze alla mano.
Le date da segnare sul calendario
Per questo 2026, le scadenze ufficiali stabilite dal Comune di Milano seguono il calendario standard, ma richiedono massima attenzione:
- 16 giugno 2026: termine ultimo per il pagamento dell'acconto (pari al 50% dell'imposta dovuta sulla base delle aliquote dell'anno precedente).
- 16 dicembre 2026: termine per il saldo e l'eventuale conguaglio.
Chi deve pagare (e chi è esente)
Partiamo dalla regola d'oro: l'abitazione principale (la classica "prima casa") non paga l'IMU, a meno che non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9).
Se invece stai acquistando una seconda casa da mettere a reddito o da tenere a disposizione, l'aliquota ordinaria del Comune di Milano per il 2026 si attesta sull'11,4‰ (1,14%). Per le abitazioni di lusso iscritte nelle categorie A/1, A/8 e A/9 che costituiscono abitazione principale, l'aliquota è invece ridotta allo 6,8‰.
Esempio Pratico di Calcolo e Ripartizione al Rogito
L'IMU è un'imposta mensile. Il mese in cui avviene il passaggio di proprietà (il rogito notarile) viene conteggiato per intero in capo all'acquirente se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni nello stesso mese.
Prendiamo il caso di una seconda casa a Milano (categoria A/3) con una rendita catastale di 600,00 €.
Base imponibile: La rendita si rivaluta del 5% e si moltiplica per il coefficiente delle abitazioni (160).
600,00 € × 1,05 × 160 = 100.800,00 € (Valore imponibile).
Imposta totale annua (Aliquota 11,4‰):
100.800,00 € × 0,0114 = 1.149,12 € all'anno.
Quota mensile: 1.149,12 € / 12 = 95,76 € al mese.
Scenario di compravendita (Rogito il 22 Giugno 2026):
- Venditore: Ha il possesso dal 1° gennaio al 21 giugno (5 mesi interi + 21 giorni). Poiché a giugno ha posseduto l'immobile per più di 15 giorni, il mese di giugno è interamente a suo carico. Paga 6 mesi. (95,76 € × 6 = 574,56 €).
- Acquirente: Ha il possesso dal 22 giugno al 31 dicembre (solo 9 giorni a giugno). Giugno non gli compete. Paga 6 mesi (da luglio a dicembre). (95,76 € × 6 = 574,56 €).
La regola ferrea dell'arrotondamento
Attenzione al portafoglio: il pagamento finale nel modello F24 deve essere effettuato tassativamente con arrotondamento all'euro:
- Per difetto se la frazione è inferiore o uguale a 49 centesimi.
- Per eccesso se superiore a 49 centesimi (es. i 574,56 € dell'esempio sopra presentano 56 centesimi, quindi si supera la soglia).
Nel nostro esempio reale, la cifra di 574,56 € diventa ufficialmente 575,00 € da versare. Se l'importo fosse stato di 574,35 €, avresti versato 574,00 €.
Guida alla compilazione del Modello F24
Per pagare l'imposta devi utilizzare la sezione "SEZIONE IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI" del modello F24. Ecco le istruzioni esatte per non commettere errori formali:
Codice Ente: Inserisci il codice catastale del Comune di Milano, che è F205.
Le Caselle di Scadenza:
- Barra la casella “Acc.” se stai pagando l'acconto entro il 16 giugno.
- Barra la casella “Saldo” se stai pagando il saldo entro il 16 dicembre.
- Se decidi di pagare l'intera imposta annuale in un'unica soluzione a giugno, barra contemporaneamente sia “Acc.” che “Saldo”.
Numero immobili e Anno: Indica il numero di immobili per cui effettui il versamento (es. "1") e specifica l'anno di imposta (in questo caso, 2026).
I Codici Tributo corretti: Devi scegliere il codice specifico in base alla tipologia di immobile che possiedi a Milano:
- 3912 – Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze – QUOTA COMUNE
- 3918 – Altri fabbricati (seconde case, uffici, negozi, box non pertinenza) – QUOTA COMUNE
- 3916 – Aree fabbricabili – QUOTA COMUNE
- 3914 – Terreni – QUOTA COMUNE
- 3913 – Fabbricati rurali ad uso strumentale – QUOTA COMUNE
- 3925 – Immobili ad uso produttivo del gruppo catastale D – QUOTA STATO
- 3930 – Immobili ad uso produttivo del gruppo catastale D – INCREMENTO COMUNE
- 3939 – Fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (beni merce) – QUOTA COMUNE
Nota tecnica: Per qualunque casistica particolare o per la corretta associazione dei codici a seconda del modello di versamento, si rimanda alle istruzioni ufficiali fornite dall'Agenzia delle Entrate nella risoluzione n.29/E del 29.05.2020.
Il consiglio di Immobiliare Lucania
Se sei il venditore, ricordati di calcolare l'IMU arrotondata solo per i mesi di effettivo possesso dell'anno in corso fino al giorno del rogito. Se sei l'acquirente, pianifica fin da subito questo costo nel tuo budget annuale di gestione fiscale. In entrambi i casi, conserva sempre le ricevute dei modelli F24 quietanzati: sono documenti fondamentali che il notaio o i futuri acquirenti ti chiederanno per verificare la totale regolarità fiscale del bene.
Se hai dubbi sul calcolo della tua rendita o desideri vendere la tua casa a Milano senza lo stress della burocrazia, noi di Immobiliare Lucania siamo qui per guidarti passo dopo passo, numeri alla mano.