Hai deciso di fare il grande passo e cambiare casa a Milano. Magari la tua famiglia è cresciuta, o semplicemente hai voglia di una zona diversa. C’è un dettaglio importante: l'appartamento in cui vivi oggi è il risultato dell'unione di due immobili diversi. Uno lo avevi acquistato anni fa sfruttando le agevolazioni "prima casa", mentre the secondo (la stanza o il bilocale adiacente) lo hai comprato successivamente a tariffa ordinaria per allargare i tuoi spazi.
Ora che stai per acquistare la tua nuova abitazione, ti starai chiedendo: “Posso recuperare le tasse pagate in passato come credito d'imposta per alleggerire il nuovo rogito?”.
La risposta definitiva è arrivata direttamente dall'Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 117 del 4 giugno 2026. Facciamo chiarezza su come funziona il calcolo per evitare brutte sorprese sul budget.
Il principio del fisco: si recupera solo la quota "agevolata"
Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa è un'ottima opportunità per risparmiare, ma non è un "passpartout" per recuperare ogni singola tassa versata in passato. La norma nasce per agevolare la sostituzione dell'abitazione principale, non per farti recuperare le imposte pagate a tariffa piena.
Nel caso di immobili fusi o ampliati, l'Agenzia delle Entrate ha stabilito una regola chiarissima: il credito si calcola esclusivamente sulla porzione di immobile che era stata acquistata originariamente con i benefici "prima casa".
Ciò significa che l'imposta di registro (o l'IVA) che hai pagato a suo tempo per la porzione acquistata senza agevolazioni (l'ampliamento) non genera alcun credito. Anche se oggi i due appartamenti sono uniti catastalmente e formano un'unica grande casa, per il fisco restano due posizioni separate.
Facciamo un esempio pratico (numeri alla mano)
Immaginiamo che la tua casa attuale a Milano sia nata così:
- Acquisto A (l'appartamento originario): Comprato con le agevolazioni prima casa. Supponiamo tu abbia pagato un'imposta di registro di 1.500 €.
- Acquisto B (l'ampliamento successivo): Comprato a tariffa ordinaria. Supponiamo tu abbia pagato un'imposta di registro di 4.000 €.
- Oggi compri una nuova casa e l'imposta di registro calcolata sui parametri "prima casa" ammonta a 5.000 €.
Cosa succede al rogito? Potrai scalare dai 5.000 € dovuti solo i 1.500 € dell'Acquisto A. I 4.000 € versati per l'ampliamento restano nelle casse dello Stato. Al notaio dovrai quindi versare la differenza, ovvero 3.500 €.
I tre consigli pratici di Immobiliare Lucania
Se ti trovi in questa situazione e stai pianificando il budget per il nuovo acquisto a Milano, muoviti così:
- Recupera i vecchi rogiti: Prima di fare qualsiasi calcolo finanziario sul tuo prossimo acquisto, prendi i contratti di compravendita originali di entrambe le porzioni immobiliari. Controlla le ricevute di pagamento delle imposte per sapere esattamente qual è la cifra di partenza "agevolata".
- Attenzione alle tempistiche: Ricorda che a Milano il mercato corre, ma la legge ti dà flessibilità. Puoi comprare la nuova casa prima ancora di aver venduto quella attuale (quella nata dalla fusione), a patto che tu riesca a vendere il vecchio immobile entro due anni dal nuovo acquisto.
- Pianifica la liquidità reale: Non commettere l'errore di sommare tutte le vecchie imposte pensando di azzerare le tasse del nuovo acquisto. Calcola il credito solo sulla parte agevolata per conoscere la reale liquidità che dovrai presentare al rogito.
Vuoi pianificare il tuo cambio casa a Milano senza commettere errori fiscali?
Vendere un immobile frutto di una fusione e acquistarne uno nuovo richiede una strategia precisa per non perdere i bonus fiscali. Passa a trovarci nei nostri uffici o contattaci: analizzeremo i tuoi atti per calcolare al centesimo il tuo credito d'imposta e proteggere il tuo budget.