La normativa che disciplina la compravendita di questi immobili si basa principalmente su tre leggi fondamentali che hanno segnato l'evoluzione dell'urbanistica in Italia.
1. La Legge Urbanistica del 1942 (Legge 1150/42)
È la legge che ha introdotto per la prima volta l'obbligo della licenza edilizia. Tuttavia, secondo l'art. 31 della versione originale, tale obbligo non era universale ma limitato a:
- Interventi eseguiti all'interno dei centri abitati.
- Zone dove esisteva un piano regolatore comunale o zone di espansione.
- Aree dove il Regolamento Edilizio Comunale aveva esteso tale obbligo a tutto il territorio (come accadeva spesso in grandi città come Milano).
2. La "Legge Ponte" del 1967 (Legge 765/67)
Questa legge, entrata in vigore il 1° settembre 1967, ha rappresentato il vero spartiacque normativo. I suoi cambiamenti principali sono stati:
- Obbligo generalizzato: La licenza edilizia è diventata obbligatoria per qualsiasi costruzione su tutto il territorio comunale.
- Controlli più stringenti: Ha introdotto sanzioni più severe per chi costruiva senza licenza.
3. La Legge sul Condono del 1985 (Legge 47/85)
L'Art. 40 stabilisce che:
- Per gli edifici iniziati dopo il 1° settembre 1967, il rogito deve obbligatoriamente citare la licenza edilizia, pena la nullità dell'atto.
- Per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967, è sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa dal venditore che attesti la data di inizio lavori.
Nota bene: Sebbene la legge del 1985 permetta di vendere con la semplice dichiarazione "Ante '67", se all'epoca della costruzione esisteva l'obbligo di licenza (come a Milano) e questa non è mai stata ottenuta, l'immobile resta abusivo.
La situazione specifica a Milano
A Milano, il Regolamento Edilizio del 1953 (e precedenti versioni) prevedeva già l'obbligo di licenza edilizia per tutte le costruzioni all'interno del "Piano d'Ampliamento" o del centro abitato.
Il centro abitato: Poiché quasi tutto il territorio urbanizzato di Milano era considerato "centro abitato" ben prima del 1967, l'obbligo di avere un titolo edilizio (licenza) risale solitamente alla Legge Urbanistica del 1942 (L. 1150/42).
Conseguenza: Dichiarare semplicemente "Ante '67" in un rogito a Milano senza che esista una licenza edilizia originale può essere rischioso. Se l'immobile è in una zona dove la licenza era obbligatoria fin dal 1942 (o dal 1953), l'assenza del titolo configura un abuso edilizio che la dicitura "Ante '67" non sana.
Cosa fare per vendere a Milano
Se nel vecchio rogito manca la dicitura, devi agire per step per regolarizzare lo stato legittimo dell'immobile:
- Accesso agli Atti: È il passo fondamentale. Devi richiedere al Comune di Milano i titoli abilitativi originali (licenze, varianti, certificati di abitabilità storici). Se la licenza esiste, il problema è risolto: il notaio citerà quella.
- Relazione Tecnica Integrata (RTI): Asseverare la conformità urbanistica e catastale tramite un tecnico.
- Dichiarazione in Atto: Se dopo le ricerche la licenza non viene trovata ma il tecnico assevera che l'immobile è pre-esistente al 1967 (tramite mappe storiche o foto aeree), il venditore potrà rendere la dichiarazione sostitutiva ante '67.
- Sanatoria (CILA in sanatoria o Accertamento di Conformità): Se durante i controlli emergono piccole difformità (muri spostati, nicchie diverse), queste vanno sanate prima della vendita con le procedure previste dal Regolamento Edilizio del Comune di Milano.
L'asseverazione tecnica ante 67
è una perizia giurata redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) che attesta la costruzione di un immobile o di una sua porzione prima del 1° settembre 1967 (entrata in vigore della Legge Ponte n. 765/1967). È fondamentale per comprovare la regolarità urbanistica, non bastando la sola dichiarazione del venditore.
Esempio di dichiarazione in atto
OSSERVANZA DELLE NORME URBANISTICHE E DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO NOTORIO Ai sensi dell'art. 40 L. 28/02/1985 N. 47 e degli artt. 3 et 76 D.P.R. 445/2000, la parte venditrice dichiara che l'immobile come anzi compravenduto è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967 e che successivamente a tale data non si é proceduto ad apportare all'unita immobiliare variazioni o modifiche che avrebbero comportato il rilascio di licenze, autorizzazioni, concessioni o permessi di costruzione da parte delle competenti Autorità Amministrative, nè la presentazione di denunce di inizio attività.