Il valore catastale è la base imponibile fiscale utilizzata per calcolare imposte su compravendite (registro, ipotecarie, catastali), successioni, donazioni e IMU. Si ottiene rivalutando la rendita catastale (aumentata del 5% e moltiplicata per coefficienti specifici, es. 115,5 per la "prima casa").
Il valore catastale di riferimento è uguale per il calcolo dell'IMU e per la compravendita?
No, il valore catastale (o base imponibile) non è lo stesso. Anche se entrambi partono dalla rendita catastale, i coefficienti moltiplicatori cambiano in base alla finalità:
- Per l'IMU: La rendita catastale (rivalutata del 5%) si moltiplica solitamente per 160 (per le abitazioni del gruppo A, esclusi gli A/10).
- Per la compravendita (Prezzo-Valore): La rendita catastale (rivalutata del 5%) si moltiplica per 110 se si tratta di "prima casa" o per 126 se si tratta di "seconda casa".
In sintesi, il valore catastale calcolato per le tasse sulla compravendita è generalmente più basso rispetto a quello usato per il calcolo dell'IMU. Le tabelle sottostanti mostrano i coefficienti moltiplicatori da applicare alla rendita catastale (rivalutata del 5%) per ottenere il valore catastale (base imponibile) nei due diversi scenari.
1. Coefficienti per il calcolo dell'IMU
Per l'IMU, i moltiplicatori variano significativamente in base alla destinazione d'uso dell'immobile:
| Categoria Catastale | Tipologia | Per |
|---|---|---|
| A (esclusi A/10) | Abitazioni | 160 |
| A/10 | Uffici e studi | 80 |
| B | Scuole, ospedali, uffici pubblici | 140 |
| C/1 | Negozi e botteghe | 55 |
| C/2, C/6, C/7 | Cantine, garage, posti auto | 160 |
| C/3, C/4, C/5 | Laboratori, palestre | 140 |
| D (esclusi D/5) | Opifici, alberghi, teatri | 65 |
| D/5 | Istituti di credito | 80 |
Nota: L'abitazione principale (prima casa) è esente dall'IMU, a meno che non appartenga alle categorie di lusso A/1, A/8 o A/9.
2. Coefficienti per la Compravendita (Sistema Prezzo-Valore)
In fase di compravendita, per calcolare il valore catastale occorre moltiplicare la Rendita Catastale rivalutata dell’immobile per coefficienti diversi a seconda della categoria catastale a cui appartiene l’immobile. Nella tabella qui sotto, abbiamo elencato i moltiplicatori utilizzabili senza necessità di rivalutare la rendita del 5%. Il valore catastale non esclude comunque l’obbligo delle parti di dichiarare nell’atto di compravendita il prezzo realmente pagato.
| Tipologia | Categoria Catastale | Per |
|---|---|---|
| Prima Casa (gruppo catastale A eccetto A/10) |
A (eccetto A/10) | 115,5 |
| Seconda Casa (gruppo catastale A eccetto A/10) |
A (eccetto A/10) | 126 |
| Pertinenze | C/2, C/6, C/7 | 115,5 (1ª casa) 126 (2ª casa) |
| Uffici e Studi privati | A/10 | 63 |
| Negozi | C/1 | 42,84 |
| Laboratori | C/3 | 126 |
| Gruppo D | D | 63 |
| Scuole, ospedali, uffici pubblici | B | 147 |
Riepilogo Categorie Catastali (Gruppi principali)
- Gruppo A: Abitazioni e uffici (A/1 signorile, A/2 civile, A/3 economica, A/7 villini, A/10 uffici).
- Gruppo B: Immobili a destinazione pubblica o collettiva (collegi, ospedali, biblioteche).
- Gruppo C: Immobili commerciali e pertinenze (C/1 negozi, C/2 cantine, C/3 laboratori, C/4 palestre, C/5 biblioteche, C/6 garage).
- Gruppo D: Immobili a destinazione speciale (D/1 opifici, D/2 alberghi, D/8 centri commerciali).
- Gruppo F: Immobili non idonei a produrre reddito (F/3 in costruzione, F/4 unità in corso di definizione).
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